Tra i lavori sull’immobile che permettono la fruizione della detrazione fiscale del 50% – prorogata dalla Legge di Stabilità fino al 31 dicembre 2017 – troviamo oltre a quelli di manutenzione ordinaria su parti comuni di edifici residenziali, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia anche quelli di manutenzione straordinaria.
Manutenzione straordinaria: che cosa significa
L’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380 del 2001) definisce tali lavori come “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso”.
La norma è stata recentemente modificata dal Decreto legge n. 133 del 2014 che ha ampliato la casistica dei lavori che rientrano nella manutenzione straordinaria. Vi rientrano a titolo esemplificativo:
- installazione di ascensori e scale di sicurezza
- realizzazione dei servizi igienici
- sostituzione di infissi esterni con modifica di materiale o tipologia di infisso
- rifacimento di scale e rampe
- realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate
- costruzione di scale interne
- sostituzione dei tramezzi interni senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare
- sostituzione di solai di copertura con altri aventi materiali e strutture differenti, senza modifica delle quote di colmo o gronda.
Tutti questi interventi non devono alterare la volumetria complessiva degli edifici e non devono comportare modifiche delle destinazioni d’uso, quindi da civile abitazione si passi a ufficio o viceversa. Nei lavori di manutenzione straordinaria rientrano anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico. Anche in tal caso la condizione da rispettare è che non venga modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. A livello burocratico il legislatore ha anche semplificato gli adempimenti richiesti per realizzare il frazionamento o accorpamento. In particolare sarà necessario, prima di dare inizio ai lavori, trasmettere al Comune, anche semplicemente per via telematica senza recarsi negli uffici, la Comunicazione di Inizio Lavori, la così detta CIL, accompagnata da una asseverazione di un tecnico abilitato alla professione. documenti che dovranno essere trasmessi all’amministrazione comunale sono:
- elaborato progettuale, cioè i disegni che fanno vedere le modifica dell’alloggio;
- comunicazione di inizio dei lavori asseverata, cioè sottoscritta da un professionista tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono coerenti con le regole e i piani approvati e che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che i lavori non interessano le parti strutturali dell’edificio
- dati che identificano l’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori, che dovranno essere contenuti nella comunicazione di inizio lavori.
Quando i lavori saranno ultimati si potrà inviare al comune anche una comunicazione di fine lavori. Questa comunicazione è valida ai fini dell’aggiornamento delle variazioni catastali e obbliga l’amministrazione comunale a inoltrare tempestivamente e direttamente la documentazione ai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate.
Manutenzione straordinaria e detrazione 50% e…
I lavori di manutenzione straordinaria, a differenza di quelli ordinaria, permettono di godere della detrazione fiscale al 50% sia che vengano realizzati su parti comuni di edifici residenziali, sia su singole unità immobiliari. L’agevolazione fiscale, prorogata dalla Legge di Stabilità fino al 31dicembre 2017, ha come limite massimo di spesa ammesso per singola unità immobiliare 96mila euro. La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali di pari importo e per fruirne basta indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
Per avere la detrazione 50% occorre pagare le spese per realizzare gli interventi con bonifico bancario o postale da cui risultino tali elementi:
- la causale del versamento
- il codice fiscale del beneficiario della detrazione
- il codice fiscale o la partita Iva della ditta che esegue i lavori.
Il bonifico parlante andrà pagato in banca o agli uffici postale e al momento del pagamento viene effettuata una ritenuta a titolo d’acconto dell’8%. La ricevuta del bonifico, insieme alle fatture e ricevute delle spese effettuate devono essere conservati ed esibiti in caso di controllo.
… il bonus mobili
I lavori di manutenzione straordinaria permettono di godere non solo della detrazione al 50% per la ristrutturazione edilizia, ma anche di un’altra agevolazione, il cosiddetto bonus mobili, la detrazione fiscale al 450% per l’acquisto di mobili nuovi e grandi elettrodomestici di classe A (A+ per i forni) destinati ad arredare l’immobile oggetto della ristrutturazione. Come la detrazione Irpef al 50% anche il bonus mobili è stato prorogato dalla Legge di stabilità fino al 31 dicembre 2017. In particolare è possibile avere l’agevolazione per l’acquisto di:
- mobili nuovi quali cucine, letti, materassi, tavoli, sedie, librerie, armadi, comodini, ecc
- grandi elettrodomestici quali lavatrici, lavastoviglie, asciugatrici, forni, frigoriferi, ecc
Anche in tal caso occorre pagare i mobili e gli elettrodomestici con bonifico bancario o postale o anche con carta di credito o di debito ma mai con assegni o contanti. La detrazione si ripartisce anch’essa in 10 quote annuali di apri importo e ha come limite massimo di spesa 10mila euro ad immobile.
